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♢家づくり豆知識/40年返済という選択はダメなのか？♢
2024年05月10日
人生100年時代に突入したと
巷で言われているからなのか？
長寿化に伴って退職年齢が延びていくからなのか？
はたまた、家の価格が上がっていっているからなのか？
住宅ローン返済の最長年数が
35年から40年へと移行しつつあります。
もちろん、住宅ローンは借金なので、
無闇矢鱈に期間を延ばすよりも、
早く返したほうがいいという意見の方が
圧倒的に多いかと思いますが、
個人的には返済年数が延びたのをいい事に
借入金額さえ上げなければ
最長の40年を選択しても良いのではないかと思っています。
では、その理由について
今回はお伝えしていきたいと思います。
✔️理由１：保険期間が延びるから
住宅ローン金利の中には、
団体信用生命保険という掛け捨ての
生命保険料が含まれているのですが、
この保険があることによって
債務者にもしものことがあった時に
残債がゼロになるというメリットがあります。
ゆえ、個人的には
住宅ローンを借りた時点で、
これまで掛けていた掛け捨ての定期保険があるとしたら、
それは解約したらいいと思うし、
住宅ローンにはせっかく死亡保証がついているのだから
そんなに焦って借金返済をして
無理にその保証をなくす必要もないかと思っています。
というわけで、最長の40年で借りて、
繰上げ返済なんて一切せず
ずっと保証を継続してもらえたらと
思っている次第であります。
✔️金利圧縮＜資産運用
そして、もう1つの理由がこれです。
返済年数を短くしたり
繰上げ返済をすることによって、
1％前後の金利を圧縮するよりも、
返済期間を延ばすことで浮いたお金を
これから40年間「積立投資」に回す方が
はるかに手元にお金が残るからです。
過去のデータを見ても
平均で、年率10％の割合でお金が増えていっているし、
保守的に6％で見積もったとしても、
金利を圧縮するよりも7倍ぐらいお金が増えますからね。
では、簡単に試算してみますね。
仮に住宅ローンを3000万円、
金利1.4%（全期間固定金利）で借りるとして、
返済年数を35年にした場合と40年にした場合とでは
総支払利息が1,231,866円
違ってくる（40年の方が多い）んですが、
返済年数を５年伸ばしたことによって
毎月8,732円お金が浮いてくることになります。
なので、この浮いたお金を
今後40年間ずっと毎月積み立てしていくことにします。
そして、このお金が
年間で6％ずつ増え続けていくと仮定すると、
40年後元本の4,191,360円は
（8732円×12ヶ月×40年＝4,191,360円）
12,486,355円となるため、
合計で8,294,995円もお金が増える
ということになるんですよね。
（元本が３倍になっています）
先程お伝えしたように
返済期間を５年延ばすことによって
約120万円利息が増えようとも、
その浮いたお金で約830万円お金が増やせるとしたら、
こっちの方が絶対にいいですよね？
そんなわけで、
個人的には返済期間は長くしてもいいし、
繰上げ返済もする必要もないと思っている次第であります。
もっとも
経済合理性は理解出来ても、
どうしても感覚的に投資に抵抗があるとしたら、
少しでも返済を短くし、
少しでも借入金を減らし、
繰上げ返済した方がいいですけどね。
銀行の預金金利は0.001%なので
そこにお金を置いておくよりは、
1％の金利を圧縮した方が絶対にいいわけですからね。
というわけで、
これから家づくりを検討されている方は、
こんな考え方があるということも
ぜひ知っておいていただけたらと思います。
それでは、、、
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